斷估香港未來樓市既表現

對於香港未來樓市既表現我會分返短中長線咁斷估。
短線既一年至三年, 我諗都係橫行居多, 當中應該會有小調整。
中線既三至五年, 樓市應該會拾級而下, 至中線尾段跌勢會加劇。
長線既五至8年, 樓市會跌到低點橫行一段時間, 之後漸漸有返起色。

點解會咁估?
香港依家既經濟環境, 開始由盛極而衰, 所謂物極必反, 未來經濟唔見得會好。 我一直都認為樓市同經濟環境係掛勾, 所以樓市未來好極有限。

自沙士之後, 香港經濟由自由行帶動下, 復甦得唔錯, 經濟環境亦越黎越好, 隨住經濟好轉, 人工預期會年年增加, 慢慢樓市開始有炒作既空間, 而且政府樓市政策失衡, 再加埋北水既推動, 更炒得火熱。

不過當樓市炒到幾百萬一層細到無論既樓都叫窮人欣物既時候, 市民怨氣越積越多, 政府終於都採取左所謂既辣招, 叫減少左炒家既參與, 叫做拖得就拖。

正因為拖字訣, 慢慢累積左一批有能力又有需要既買家, 除住投機者減少, 炒上既空間自然有限, 但經濟環境短期內亦未見會急促轉壞, o係長年買樓實升既思想下, 唔少業主都唔急賣樓, 可能間中有低水既單位, 但因為累積左唔少有能力又有需要住屋既買家, 所以有需求下議價空間唔會太大。

但自由行既光環已經減弱, 未來重有可能減少自由行 既數目, 零售業當然首當其衝, 但當中所帶黎既連鎖影響先係重點, 而且香港既政治氣氛又漸趨激烈, 除左令到政策議而不決, 亦都可能影響到外來既投資。經濟續漸轉壞, 樓市亦隨經濟慢慢跌落黎。
所以中期後段及長線初期, 當之前累積既購買力消化晒, 而經濟又唔好, 新既購買力有限, 本來想長線持有既屋主, 見樓價不停跌, 結果就沽埋一份, 做成樓市跌勢加劇。

之後樓市會跌到低點, 一片死寂, 直至到經濟有返起色, 可能係有新行業發展, 可能係鋪租回落返, 零售業慢慢做返起, 可能係其他原因。

當然, 估既野, 同現實可能好大出入, 幾年後就知自己估中幾多。